Обвалился ли рынок недвижимости Дубая? Что говорят официальные цифры
По последним официальным данным, 2025 год стал рекордным (917 млрд дирхамов), а в I квартале 2026 года объём сделок составил 252 млрд дирхамов (+31%); официальных признаков обвала в них нет. Официальный итог за месяцы после начала войны ещё не опубликован, поэтому решение зависит от района, бюджета и сроков.
С начала войны в регионе в 2026 году покупатели из Лондона, Мумбаи, Торонто и Берлина задают мне один и тот же вопрос: «Обвалился ли рынок недвижимости Дубая?» Соцсети дают громкие ответы в обе стороны. Вот официальные цифры простыми словами.
Почему этот вопрос задают именно сейчас
Когда началась война, заголовки и видео разлетелись очень быстро. По нашему собственному анализу поисковых запросов в Google в ноябре 2026 года, такие фразы, как «Dubai property market crash» и «Dubai property prices after war», набирали популярность в Великобритании, Индии, Канаде и Нидерландах. Тот же вопрос звучит на немецком, итальянском, французском, русском и арабском языках.
Страх — это нормально. Но решение о ваших деньгах должно опираться на зарегистрированные данные, а не на вирусный ролик.
Официальные цифры
Это общий объём сделок с недвижимостью в Дубае (продажи, ипотека и другие зарегистрированные сделки):
| Период | Объём | Сделки | Источник |
|---|---|---|---|
| Весь 2025 год | 917 млрд дирхамов (рекорд) | более 270 000 | Dubai Media Office |
| I квартал 2026 года | 252 млрд дирхамов (на 31% больше, чем в I квартале 2025 года) | 60 303 | Dubai Land Department |
Что показывают эти официальные цифры, а что нет:
- 2025 год стал рекордным, а в I квартале 2026 года объём сделок был на 31% больше, чем в I квартале 2025 года.
- Земельный департамент Дубая ещё не опубликовал официальный итог за месяцы после начала войны. Как только официальные цифры появятся, статья будет обновлена.
Так что же произошло на самом деле? Замедление, а не обвал
После начала войны темп замедлился. Одни покупатели взяли паузу, другие решили подождать и понаблюдать. Это замедление.
Обвал выглядит иначе: сделки останавливаются, покупатели исчезают, а банки перестают выдавать кредиты. Последние официальные цифры выше этого не показывают. Что касается месяцев после начала войны, дождитесь официального итога, прежде чем верить любым заголовкам — в ту или иную сторону.
А что с ценами?
Здесь я буду с вами честен. Мне не удалось найти актуальный официальный индекс цен за 2026 год. Частные исследовательские компании публикуют собственные ценовые индексы, и они не совпадают. Одни показывают небольшое снижение, другие — стабильные цены или небольшой рост.
Что это значит на практике:
- Не доверяйте одной цифре для «всего Дубая». Цены меняются по-разному в зависимости от района и здания, а также между объектами на этапе строительства (off-plan) и готовым жильём.
- Именно на вторичном рынке вы, скорее всего, найдёте продавцов, готовых к торгу.
- Прежде чем сделать предложение, запросите недавние зарегистрированные цены продаж в том же здании или комплексе.
Что это значит, если вы хотите купить
- Торгуйтесь, опираясь на факты. Более спокойный рынок даёт серьёзному покупателю больше возможностей для торга, особенно на вторичном рынке.
- Проверяйте застройщика, а не только цену. Изучите историю сдачи предыдущих проектов застройщика и убедитесь, что выбранный проект зарегистрирован и имеет эскроу-счёт.
- Не покупайте из страха и не принимайте решение только из-за «выгодного предложения». Покупайте, когда объект соответствует вашим целям, бюджету и срокам.
Как я вижу рынок изнутри
Я обучаю команды продаж в компаниях-застройщиках и агентствах недвижимости по всем Эмиратам: более 9 000 специалистов в 80+ компаниях за 13+ лет. После начала войны вопросы на тренингах изменились, а покупатели стали осторожнее. Но работа не остановилась. Моё мнение:
«Рынок продолжает работать, и спрос по-прежнему идёт как изнутри ОАЭ, так и из-за рубежа. Тот, кто покупает здесь, покупает не просто квартиру. Он делает ставку на сильную страну, её экономику, её правительство и видение на 50 лет вперёд, а не на план на один день. Это видно по сделкам, которые регистрируются каждый день. Каждый мировой кризис учил нас одному и тому же: решение, принятое только из страха, редко бывает правильным».
Ахмед Моавад
Итог
Последние официальные цифры показывают рекордный 2025 год и сильный I квартал 2026 года, и официальных признаков обвала в них нет. Официальные итоги за месяцы после начала войны ещё не опубликованы, и статья будет обновлена, когда они появятся. Если вы думаете о покупке, значение имеют вопросы о вашем районе, вашем бюджете и ваших сроках, а не заголовки.
Если перед покупкой вам нужно независимое мнение, я предлагаю бесплатную консультацию по вопросам недвижимости, основанную на моём опыте тренера. Саму сделку вы затем оформляете через брокерскую компанию с лицензией RERA.
Цифры проверены: ноябрь 2026 года. В статье используются только официальные источники, и она будет обновлена после публикации новых официальных данных.
Частые вопросы
Безопасно ли покупать недвижимость в Дубае в 2026 году?
Последние официальные данные показывают активный рынок: в I квартале 2026 года Земельный департамент Дубая зарегистрировал 60 303 сделки с недвижимостью на 252 млрд дирхамов. На практике безопасность зависит от того, как вы покупаете: через лицензированное агентство, в зарегистрированном проекте и с оплатой только на эскроу-счёт проекта.
Падают ли цены на недвижимость в Дубае?
Актуального официального индекса цен за 2026 год нет. Частные исследовательские компании публикуют собственные индексы, и они расходятся: одни показывают небольшое снижение, другие — стабильные цены или небольшой рост. Смотрите на недавние цены продаж именно в том здании или районе, который вам нужен.
Сейчас хорошее время для торга?
Когда рынок замедляется, продавцы обычно более открыты к предложениям, особенно на вторичном рынке. Торгуйтесь, опираясь на факты: недавние цены продаж в том же здании, состояние объекта и то, как долго он выставлен на продажу.
Откуда эти цифры?
Только из официальных источников: от Земельного департамента Дубая и Медиаофиса правительства Дубая. Каждая цифра в этой статье снабжена ссылкой на источник. Когда будут опубликованы официальные итоги за следующие месяцы, мы их добавим.
Покупаете недвижимость в ОАЭ?
Выберите эмират, который вас интересует, или я подскажу подходящий. Расскажите о своей цели или о проекте, который вы видели, и я дам бесплатный честный совет до того, как вы примете решение. Любая покупка проходит через агентство, лицензированное регулятором соответствующего эмирата (например, RERA в Дубае).
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Всегда уточняйте актуальные правила в Земельном департаменте Дубая.
