Acheter à Ras Al Khaimah quand on est étranger : vos droits, le Golden Visa et l'effet du projet Wynn

Oui. Un étranger de toute nationalité peut devenir propriétaire d’un bien dans les zones freehold (pleine propriété) de Ras Al Khaimah. La vente est enregistrée auprès de la municipalité de Ras Al Khaimah, et l’acheteur paie des frais de 2 % de la valeur de marché du bien. Si la valeur totale de vos biens immobiliers aux Émirats arabes unis atteint 2 millions d’AED ou plus, vous pouvez être éligible au Golden Visa.

Pourquoi tout le monde parle de Ras Al Khaimah en ce moment ?

On me pose souvent cette question, des acheteurs de nationalités très différentes : d’Inde, d’Europe et du Golfe. Les recherches Google dans cinq langues confirment que l’intérêt est bien réel.

La première raison, c’est la taille du marché. Selon l’agence de presse officielle des Émirats, WAM (19 février 2025), le secteur des terrains et des biens immobiliers de la municipalité de Ras Al Khaimah a enregistré en 2024 des transactions immobilières pour plus de 15 milliards d’AED. Parmi elles, 2 985 ventes pour plus de 6 milliards d’AED (WAM).

La deuxième raison, c’est le projet Wynn, un grand resort sur Al Marjan Island qui attire l’attention sur tout l’émirat.

Mais l’intérêt seul ne suffit pas pour prendre une décision. C’est pourquoi j’ai réuni dans cet article uniquement ce que disent les autorités officielles.

Un étranger peut-il devenir propriétaire à Ras Al Khaimah ?

Oui, dans les zones freehold. La fiche du service « Contrat de vente immobilière » (Real Estate Sale Contract) de la municipalité de Ras Al Khaimah indique que les citoyens comme les non-citoyens peuvent devenir propriétaires dans les zones freehold (Municipalité de Ras Al Khaimah).

Selon la même page, les zones freehold sont :

• Al Hamra Village
• Mina Al Arab
• Al Marjan Island
• RAK Central
• Julphar Towers
• Al Mairid (terrains)
• le futur Beach District

Le portail du gouvernement de Ras Al Khaimah précise aussi que les projets de RAK Properties à Mina Al Arab et Julphar Towers sont vendus en pleine propriété aux investisseurs particuliers de toutes nationalités (Gouvernement de Ras Al Khaimah).

La réponse est donc la même que vous soyez indien, allemand, français ou arabe : vous pouvez devenir propriétaire, à condition que le bien se trouve dans une zone freehold.

Comment acheter, étape par étape

Si le bien est prêt

Selon la fiche de service officielle de la municipalité de Ras Al Khaimah (source) :

1. Préparez les documents : l’Emirates ID du vendeur et de l’acheteur, le titre de propriété original, une lettre de non-objection (NOC) du promoteur dans les zones freehold, et une procuration si quelqu’un agit en votre nom.
2. Rendez-vous au centre de service client (Customer Happiness Centre) : un agent vérifie les documents.
3. Signez le contrat : le contrat de vente est rédigé et signé par les deux parties.
4. Payez les frais : aux bornes de paiement du centre ou via l’application mRAK.
5. Recevez le titre de propriété : le délai de traitement est de 3 jours ouvrables.

À noter : la page demande l’Emirates ID du vendeur et de l’acheteur, et ne mentionne aucun document de remplacement pour une personne qui n’en a pas. Si vous achetez depuis l’étranger, demandez au Customer Happiness Centre de la municipalité de Ras Al Khaimah quel document est accepté avant de voyager.

Si le bien est sur plan

Ici, vous êtes protégé par les règles de l’administration de la régulation immobilière (Real Estate Regulatory Administration) de la municipalité de Ras Al Khaimah. Elles obligent le promoteur à (Municipalité de Ras Al Khaimah) :

• s’enregistrer auprès de l’administration avant toute activité de promotion immobilière ;
• enregistrer séparément chaque projet vendu sur plan ;
• ouvrir un compte séquestre (escrow) au nom du projet auprès d’un agent séquestre enregistré auprès de l’administration, sur lequel sont versés les paiements des acheteurs ;
• obtenir une autorisation écrite avant de faire de la publicité pour la vente des lots.

Cette même administration enregistre aussi les agences immobilières et encadre le travail des agents immobiliers.

Les frais officiels

Selon la fiche du service « Contrat de vente immobilière » de la municipalité de Ras Al Khaimah (source) :

Un exemple simple : si l’appartement vaut 1 million d’AED, les frais d’enregistrement de l’acheteur sont de 20 000 AED, auxquels s’ajoutent les frais d’émission.

Important : je n’ai trouvé sur aucune page officielle récente les frais d’enregistrement des ventes sur plan indiqués clairement. Demandez-les par écrit au promoteur et à la municipalité de Ras Al Khaimah avant de payer.

Le Golden Visa par l’immobilier

Le Golden Visa est délivré par une autorité fédérale, et le bien peut se trouver dans n’importe quel émirat, y compris Ras Al Khaimah. Selon le guide de l’Autorité fédérale de l’identité, de la citoyenneté, des douanes et de la sécurité des ports (ICP) :

• vous devez posséder un ou plusieurs biens aux Émirats d’une valeur totale d’au moins 2 000 000 AED ;
• la propriété doit être pleine et enregistrée à votre nom ;
• le bien peut être financé par un crédit, à condition qu’il provienne d’une banque locale agréée ;
• un bien sur plan est accepté à la même valeur, à condition de l’acheter auprès d’une société immobilière locale agréée par l’autorité compétente ;
• vous devez avoir une assurance santé complète et valide pour vous et votre famille pendant toute la durée de la résidence.

Le service de l’ICP « Délivrance d’un permis d’entrée pour la résidence d’investisseur immobilier » (ICP) demande : un passeport valide au moins 6 mois, une photo d’identité, et une lettre du service d’enregistrement foncier confirmant que vous possédez un bien d’une valeur d’au moins 2 000 000 AED. Les frais annoncés pour ce service : 100 AED pour la demande, 100 AED pour l’émission et 100 AED pour les services intelligents.

Sur la durée : le guide de l’ICP et la page du service indiquent 10 ans pour l’investisseur immobilier. Le portail officiel du gouvernement des Émirats, u.ae, indique encore 5 ans pour l’investissement immobilier, avec le même seuil de 2 millions d’AED (u.ae). C’est l’ICP qui délivre la résidence : vérifiez donc la durée auprès d’elle avant de fonder votre décision dessus.

Le projet Wynn sur Al Marjan Island : qu’est-ce qui a été annoncé officiellement ?

Les faits annoncés :

• Le projet est un partenariat entre des filiales de Wynn, la société Marjan et RAK Hospitality Holding (Wynn).
• Le resort compte 1 530 chambres et suites (même source).
• La société a annoncé que le bâtiment avait atteint son point culminant le 15 décembre 2025, et indique que l’ouverture est prévue en 2027 (même source).

Qu’est-ce que cela signifie pour vous, en tant qu’acheteur ?

• Cela signifie qu’un grand projet touristique est réellement en construction, avec une date d’ouverture annoncée.
• Cela ne signifie pas que tout bien situé à proximité va prendre de la valeur. Aucun organisme officiel ne le garantit, et je ne fais aucune prévision de prix ni de rendement.
• Cela ne signifie pas que chaque logement dont l’annonce contient le mot « Marjan » se trouve réellement sur Al Marjan Island. Vérifiez l’emplacement dans le titre de propriété ou le contrat de vente.
• Si le bien est sur plan, sa date de livraison est fixée par votre contrat avec le promoteur, et non par la date d’ouverture du resort.

La règle que j’enseigne aux équipes commerciales depuis des années : la grande nouvelle vend le rêve, mais c’est le contrat qui protège l’argent.

La check-list avant de payer quoi que ce soit

1. Le bien se trouve-t-il dans une zone freehold de la liste officielle ?
2. L’agence immobilière et l’agent sont-ils enregistrés auprès de l’administration de la régulation immobilière de la municipalité de Ras Al Khaimah ?
3. Si le bien est sur plan : le projet est-il enregistré, et allez-vous payer sur le compte séquestre du projet et non sur un compte personnel ?
4. En cas de revente, avez-vous une lettre de non-objection du promoteur ?
5. Avez-vous inclus les frais d’enregistrement de 2 % et les frais d’émission dans votre budget ?
6. Si votre objectif est le Golden Visa : la valeur totale atteint-elle 2 millions d’AED ou plus, et le financement provient-il d’une banque locale agréée ?
7. Avez-vous lu tout le contrat, en particulier la date de livraison, l’échéancier de paiement et les conditions d’annulation ?

Vous voulez être sûr avant de décider ?

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Je suis Ahmed Moawad, formateur en vente immobilière depuis plus de 13 ans. J’ai formé plus de 9 000 professionnels au sein de plus de 80 promoteurs et agences. Je ne suis pas agent immobilier agréé : je donne gratuitement des conseils d’ordre général, et tout achat est conclu par l’intermédiaire d’une agence immobilière agréée. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou financier.