Недвижимость в Рас-эль-Хайме для иностранцев: ваши права, золотая виза и проект Wynn на Аль-Марджане

Да. Иностранцы любой национальности могут владеть недвижимостью во фрихолд-зонах Рас-эль-Хаймы. Сделка регистрируется в муниципалитете Рас-эль-Хаймы, а покупатель платит сбор в размере 2% рыночной стоимости объекта. Если общая стоимость вашей недвижимости в ОАЭ составляет 2 млн дирхамов или больше, вы можете претендовать на золотую визу.

Почему сейчас все спрашивают о Рас-эль-Хайме?

Мне часто задают этот вопрос покупатели самых разных национальностей: из Индии, Европы и стран Персидского залива. Поисковые запросы в Google на пяти языках подтверждают, что интерес реальный.

Первая причина — объём рынка. По данным государственного информационного агентства ОАЭ WAM (19 февраля 2025 года), сектор земли и недвижимости муниципалитета Рас-эль-Хаймы зарегистрировал в 2024 году сделок с недвижимостью более чем на 15 млрд дирхамов. Из них 2 985 сделок купли-продажи на сумму более 6 млрд дирхамов (WAM).

Вторая причина — проект Wynn, крупный курорт на острове Аль-Марджан, который привлекает внимание ко всему эмирату.

Но одного интереса недостаточно, чтобы принять решение. Поэтому в этой статье я собрал только то, что говорят официальные органы.

Может ли иностранец купить недвижимость в Рас-эль-Хайме?

Да, во фрихолд-зонах. В карточке услуги «Договор купли-продажи недвижимости» (Real Estate Sale Contract) муниципалитета Рас-эль-Хаймы сказано, что граждане и неграждане ОАЭ имеют право владеть недвижимостью во фрихолд-зонах (муниципалитет Рас-эль-Хаймы).

Согласно той же странице, фрихолд-зоны — это:

• Al Hamra Village
• Mina Al Arab
• остров Аль-Марджан (Al Marjan Island)
• RAK Central
• Julphar Towers
• Аль-Майрид (Al Mairid, земельные участки)
• будущий район Beach District

Портал правительства Рас-эль-Хаймы также сообщает, что проекты компании RAK Properties в Mina Al Arab и Julphar Towers продаются в полную собственность (фрихолд) частным инвесторам любой национальности (правительство Рас-эль-Хаймы).

Значит, ответ одинаков для индийца, немца, француза и араба: вы можете стать собственником, если объект находится во фрихолд-зоне.

Как купить: пошагово

Если объект готов

Согласно официальной карточке услуги муниципалитета Рас-эль-Хаймы (источник):

1. Подготовьте документы: Emirates ID продавца и покупателя, оригинал свидетельства о праве собственности (title deed), письмо об отсутствии возражений (NOC) от застройщика во фрихолд-зонах и доверенность, если от вашего имени действует другое лицо.
2. Обратитесь в центр обслуживания клиентов (Customer Happiness Centre): сотрудник проверит документы.
3. Подпишите договор: договор купли-продажи составляется и подписывается обеими сторонами.
4. Оплатите сборы: в платёжных терминалах центра или через приложение mRAK.
5. Получите свидетельство о собственности: срок оказания услуги — 3 рабочих дня.

Обратите внимание: страница требует Emirates ID продавца и покупателя и не называет альтернативного документа для тех, у кого его нет. Если вы покупаете из-за пределов ОАЭ, перед поездкой уточните в Customer Happiness Centre муниципалитета Рас-эль-Хаймы, какой документ принимается.

Если объект строящийся (off-plan)

Здесь вас защищают правила Управления по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Administration) муниципалитета Рас-эль-Хаймы. Они обязывают застройщика (муниципалитет Рас-эль-Хаймы):

• зарегистрироваться в Управлении до начала девелоперской деятельности;
• регистрировать отдельно каждый проект, который продаётся на этапе строительства;
• открыть эскроу-счёт на имя проекта у зарегистрированного в Управлении эскроу-агента — на этот счёт поступают платежи покупателей;
• получить письменное разрешение до начала рекламы продажи объектов.

Это же Управление регистрирует агентства недвижимости и регулирует работу риелторов.

Официальные сборы

Согласно карточке услуги «Договор купли-продажи недвижимости» муниципалитета Рас-эль-Хаймы (источник):

Простой пример: если квартира стоит 1 млн дирхамов, регистрационный сбор для покупателя составит 20 000 дирхамов плюс сборы за выдачу документов.

Важно: я не нашёл на актуальных официальных страницах чёткого размера регистрационного сбора для сделок со строящейся недвижимостью. Перед оплатой запросите эту информацию у застройщика и в муниципалитете Рас-эль-Хаймы письменно.

Золотая виза через недвижимость

Золотую визу выдаёт федеральный орган, а объект может находиться в любом эмирате, в том числе в Рас-эль-Хайме. Согласно руководству Федерального управления по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP):

• вы должны владеть одним или несколькими объектами в ОАЭ общей стоимостью не менее 2 000 000 дирхамов;
• право собственности должно быть полным и зарегистрированным на ваше имя;
• объект может быть куплен в кредит, если кредит выдан местным аккредитованным банком;
• строящаяся недвижимость принимается на тех же условиях по стоимости, если она куплена у местной девелоперской компании, аккредитованной компетентным органом;
• у вас и вашей семьи должна быть действующая полная медицинская страховка на весь срок резидентства.

Для услуги ICP «Выдача разрешения на въезд для резидентства инвестора в недвижимость» (ICP) нужны: паспорт со сроком действия не менее 6 месяцев, фотография и письмо из департамента регистрации недвижимости, подтверждающее, что вы владеете недвижимостью стоимостью не менее 2 000 000 дирхамов. Объявленные сборы за эту услугу: 100 дирхамов за заявление, 100 дирхамов за выдачу и 100 дирхамов за «умные» услуги.

О сроке: руководство ICP и страница услуги указывают 10 лет для инвестора в недвижимость. Официальный государственный портал ОАЭ u.ae до сих пор указывает 5 лет для инвестиций в недвижимость при том же пороге в 2 млн дирхамов (u.ae). Резидентство выдаёт именно ICP, поэтому уточните срок у них, прежде чем строить на этом своё решение.

Проект Wynn на острове Аль-Марджан: что объявлено официально?

Объявленные факты:

• Проект — партнёрство дочерних компаний Wynn, компании Marjan и RAK Hospitality Holding (Wynn).
• В курорте 1 530 номеров и люксов (тот же источник).
• Компания объявила, что 15 декабря 2025 года здание достигло высшей точки строительства, и сообщает, что открытие запланировано на 2027 год (тот же источник).

Что это значит для вас как покупателя?

• Это значит, что крупный туристический проект действительно строится и у него есть объявленная дата открытия.
• Это не значит, что любая недвижимость рядом с ним вырастет в цене. Ни один официальный орган этого не гарантирует, а я не делаю прогнозов по ценам и доходности.
• Это не значит, что каждый объект со словом «Marjan» в объявлении действительно находится на острове Аль-Марджан. Проверяйте расположение в свидетельстве о собственности или в договоре купли-продажи.
• Если объект строящийся, срок его передачи определяет ваш договор с застройщиком, а не дата открытия курорта.

Правило, которому я много лет учу отделы продаж: громкая новость продаёт мечту, а деньги защищает договор.

Чек-лист до того, как вы заплатите хоть что-то

1. Находится ли объект во фрихолд-зоне из официального списка?
2. Зарегистрированы ли агентство недвижимости и риелтор в Управлении по регулированию недвижимости муниципалитета Рас-эль-Хаймы?
3. Если объект строящийся: зарегистрирован ли проект и будете ли вы платить на эскроу-счёт проекта, а не на личный счёт?
4. Есть ли у вас письмо об отсутствии возражений (NOC) от застройщика при перепродаже?
5. Учли ли вы в бюджете регистрационный сбор 2% и сборы за выдачу документов?
6. Если ваша цель — золотая виза: составляет ли общая стоимость 2 млн дирхамов или больше и выдан ли кредит местным аккредитованным банком?
7. Прочитали ли вы договор целиком, особенно срок передачи объекта, график платежей и условия расторжения?

Хотите убедиться, прежде чем решать?

Запишитесь ко мне на бесплатную консультацию по недвижимости. Вместе мы разберём ваши вопросы, район, чек-лист и вопросы, которые стоит задать застройщику и риелтору.

Записаться на бесплатную консультацию

Я Ахмед Моавад, более 13 лет обучаю специалистов по продажам недвижимости и подготовил более 9 000 профессионалов в 80+ компаниях-застройщиках и агентствах. Я не являюсь лицензированным риелтором: я даю бесплатные общие рекомендации, а любая покупка проходит через лицензированное агентство недвижимости. Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией.